PF대출이 터지면 건설사가 망한다고 생각하는 사람들이 많은데 과거와 달리 건설사는 원래 부채가 많고 현금흐름이 좋지 않은 건설사들이나 망하고 주로 시행사들이 망할 것이다. 과거와 달리 건설사가 시행을 직접하지 않는 경우가 많고시행과 시공을 같이 했다가 나락으로 떨어진 경험이후 주요 건설사가 시행을 겸업하는 경우는 그렇게 많지 않다.

게다가 미착공 PF대출이 많아서 과거와 달리 준공후 미분양때문에 크게 애먹지도 않을 것 같다는 것이 내 생각. 건물 올리지도 못하고 망한 사업장이 많아서 그나마 나은 것. 채권자 입장에서는 땅만 덩그런히 남아있는 나대지보다 그래도 완공된 건물이 있으면 채권 행사에는 유리하겠지만, 시공사 입장에서는 후순위로 기다리고 있는 것 자체가 불리함.

시행사들은 건설사에 비해 많이 영세하기 때문에 망해도 뭐 경제에 큰 영향은 줄 것 같지 않다. 시행업은 레버리지가 어마어마하기 때문에 리스크도 그 만큼 수반된다. 장점은 적은 돈으로 사업을 구상하고 실행 할 수 있으니 호황기에는 공급에 탄력적이지만, 요즘 같은 불황기에는 줄도산이 예정된 미래.

PF가 터지면 주로 미착공 사업장이 터지고 그 땅이 경공매로 쏟아지고 어마어마한 할인율로 매각이 될 것이다. 채권자 채무자 모두 엄청난 손해지만, 이렇게 한 번은 털어내고 가야 저렴한 가격에 토지를 구입한 다른 사업자가 이전과 다른 사업성으로 경제성을 갖고 새사업을 이끌어 갈 수 있다.

문제는 이게 말은 쉬운데 채무자는 파산하고 채권자인 금융기관은 엄청난 손실을 수익에 반영해야 하니 재무부담? 아니 망할지도 모르는 상황을 걱정해야 한다. 은행같은 국가 기간 시설은 남의 일이지만, 중소 증권사나 저축은행은 생사를 걱정해야 할 정도. 올해 내 생각에 저축은행 몇개는 망하지 않을까 싶다. 충당금도 제대로 반영하지 못하고 있는데 손실이 확정되면 버틸 수 있을까.

사실 21년 말에 위기가 왔을 때 그 때부터 조금씩 정리했어야 했는데 이자까지 만기에 몰아서 연장해주고 미뤄만 뒀고, 총선이 끝났으니 이제 정리해야 하는데 문제는 지금은 저금리 시대가 아니라는 것. 요즘 같은 고금리 시대에 만기만 연장해주면 이자는 어디 하늘에서 떨어지는 것도 아니고, 원금 + 이자 생각하면 연장만 해주는 발상은 최악이었다. 저금리 시대면 모를까.

얼마전에 알았는데 PF대출, 이자확약, 책임준공. 기존 건설사업에서 필수적인였던 이런 금융구조가 그림자 금융에 들어간다. 부채규모를 정확하게 파악하기 힘들기 때문에 그렇다고 한다. 틀린 말도 아닌게 이건 부실이 되어야 그때 정확한 부채규모가 파악이 되니.

어찌보면 그들만의 리그니, 우리네와 무슨 상관이 있을까 싶지만, 부동산업은 내수와 밀접하게 연관되어 있다. 지금이 최악의 내수 상황이다 말들이 나오지만, 만약 지금이 최악이 아니라면?

은행이 망하면 나라가 망하는데, 은행 연체율도 올라가고 있다. 넉넉한 상황은 아닌 것 같다. 그런데 우리 굥은 아직도 잘하고 계시니 그게 걱정이다.